En los municipios del litoral andaluz se están construyendo viviendas a un ritmo escalofriante. En esta reducida franja del territorio de la región, que tiene importancia estratégica, se concentra una parte sustancial de la actividad constructora. El suelo se va agotando, la presión sobre los recursos se incrementa y los espacios naturales más valiosos y más sensibles se deterioran. Una parte de esta presión corresponde al crecimiento de las ciudades litorales, pero la mayor parte se debe a la construcción de urbanizaciones residenciales destinadas a su venta a los veraneantes.
Los andaluces vivimos en gran medida del litoral, donde se dan las mejores condiciones para una gran parte de la actividad turística y donde también se desarrolla la agricultura moderna y competitiva. En el litoral, disponemos además de un gran patrimonio de espacios naturales con renombre. A lo largo del área de contacto entre el mar y la tierra (playas y plataforma continental), la historia ha dejado un valioso patrimonio cultural y etnográfico, en edificaciones, en costumbres y en paisajes marinos y costeros.
De todos los usuarios del litoral, el operador inmobiliario es el más agresivo. La esencia de su actividad le obliga a una constante expansión territorial y también al consumo insaciable de recursos. A diferencia de otros inversores, como los promotores de invernaderos o de hoteles, el operador inmobiliario actúa en un solar y se desplaza al siguiente. Tras la venta, ya no está interesado en lo que sucede en la urbanización que ha construido. Los nuevos moradores, los compradores de casas en la urbanización residencial, se convierten rápidamente en defensores del crecimiento cero y del "hasta aquí hemos llegado". Es una conducta comprensible, pero difícil de justificar.
En el momento actual, es muy difícil encontrar en el litoral andaluz un terreno que no sea objeto de algún proyecto inmobiliario, en mayor o menor grado de maduración. La actividad inmobiliaria para la construcción de segundas residencias está dispuesta a hacerse cargo de todo el suelo no edificado del litoral. Los operadores han lanzado una OPA y cuentan con aliados muy poderosos. Unos, públicos y conocidos, son los políticos locales que practican un urbanismo expansionista y finalmente depredador; otros, silenciosos, pero más importantes, son las clases urbanas que aspiran a poseer una segunda residencia en el litoral o a mejorar la que ya poseen.
Frente a los evidentes beneficios a corto plazo que proporcionan las nuevas promociones inmobiliarias, los poderes públicos han de considerar la importancia estratégica del litoral para el futuro inmediato y para la calidad de vida de las próximas generaciones. Se ha de tener en cuenta el valor que el litoral tiene para toda la región y la grave escasez de suelo en este territorio. Algunas cifras muy simples refuerzan el argumento. Por cada mil metros cuadrados de suelo dedicados a urbanizaciones residenciales, se generan cinco empleos (220 jornadas de trabajo en un año para un empleo equivalente), directos e indirectos; la misma superficie, dedicada a invernadero, genera siete empleos equivalentes; dedicada a hotel y servicios turísticos, genera cuarenta empleos equivalentes.
Es preciso aplicar una política que estimule un aprovechamiento del suelo generador de mayor riqueza y empleo. Ya existe cerca de un millón de segundas residencias existentes en la actualidad. Y nadie puede decir que el litoral andaluz no ofrezca alternativa para el veraneante nacional o extranjero. La hostelería de nuestra costa puede alojar una población similar a toda la población de Madrid.
No sólo es preciso detener el proceso urbanizador; hay que lograr un aprovechamiento mayor durante el año del enorme parque de viviendas construido. Estas verdaderas ciudades vacacionales, que adoptan un aire fantasmal durante diez meses del año, cuando permanecen vacías, renacen durante el verano para desplegar una actividad frenética y congestionada. Son así causantes de fuertes desequilibrios territoriales, ambientales, económicos y sociales. Las viviendas vacías en el litoral son un lujo que España no se puede permitir. La carga impositiva sobre estas viviendas no es suficiente para financiar todos los gastos adicionales que exigen: carreteras, infraestructuras hidráulicas, servicios urbanos generales, etcétera. La relación entre los ingresos y los gastos públicos que generan estas viviendas es de uno a tres.
En una relación más justa, los propietarios de segundas residencias deberían pagar un impuesto que permita absorber los costes de inversión y mantenimiento de todas las infraestructuras -no sólo de las que se financian por tasas-, los costes de gestión de ciudad que generan y los costes de conservación ambiental y mejora del patrimonio cultural y ambiental.
Además, los andaluces debemos decidir si queremos dedicar nuestro capital ambiental, cultural y territorial a una actividad que genera riqueza durante dos meses al año o queremos preservarlo para usos económicos de mayor interés social y más capaces de financiar y respetar el interés general.
La construcción es uno de los más fuertes sectores económicos en la economía andaluza, pero hay que dirigirla adecuadamente. No se trata de no construir, sino de construir con otras perspectivas. A la OPA de los operadores inmobiliarios de segunda residencia sobre el litoral, los poderes públicos y la sociedad andaluza deben responder que no les interesa, que es mejor dedicar el suelo a otros usos, que proporcionarán beneficios durante muchos años y conservarán mejor el paisaje y el medio natural costero.
Juan Requejo es consultor de planificación
* Este artículo apareció en la edición impresa del Viernes, 30 de noviembre de 2001