La compra de piso exige cada vez un mayor esfuerzo de las familias. El precio de la vivienda se ha disparado un 284,1% en los últimos 15 años, casi tres veces más de lo que ha subido el salario bruto anual (un 97,8%), según un informe de la Fundación de las Cajas de Ahorros Confederadas. Sólo durante el actual boom inmobiliario, que se inició en 1998, el precio de la vivienda ha aumentado cinco veces más que los sueldos. España no es sólo el país de la Unión Europea donde más se han encarecido los pisos, sino también el que más viviendas nuevas se construyen: el 40% del total en los últimos cuatro años.
España no es sólo el país de la Unión Europea donde más se han encarecido los pisos, sino también el que más viviendas nuevas se construyen: el 40% del total en los últimos cuatro años.
Mientras los esfuerzos para adquirir casa se disparan, cada vez son más los que advierten (entre ellos el Fondo Monetario Internacional y el Consejo Superior de Arquitectos) de la existencia de una burbuja inmobiliaria que puede suponer un riesgo importante para el conjunto de la economía.
"Es muy probable que el mercado inmobiliario español sea una bomba de relojería esperando a ser detonada", afirma José García-Montalvo, profesor de la Universidad Pompeu Fabra, en uno de los artículos incluidos en el último número de Perspectivas del Sistema Financiero, que ayer publicó la Fundación de las Cajas de Ahorros Confederadas (Funcas). En el anterior boom inmobiliario, registrado entre finales de los ochenta y principios de los noventa, los precios de los pisos llegaron a registrar caídas reales que, en algún trimestre, fueron del 12% interanual.
Constructores y promotores niegan que exista la temida burbuja, pese al extraordinario aumento de los precios de la vivienda (a un ritmo anual superior al 15% en los últimos cinco años). Una actitud que no sorprende a García-Montalvo: "En plena burbuja financiera, los analistas y banqueros de inversión seguían recomendando cargar las carteras con acciones tecnológicas, aun siendo conscientes de los peligros existentes. Era lo que los inversores querían oír".
Con el título Financiacion de la vivienda, Funcas incluye un detallado análisis del mercado de la vivienda, caracterizado por un mercado con alzas espectaculares de los precios, pese a que se registran récords de construcción de viviendas, mientras la demanda aguanta alentada por la bajada de tipos de interés.
- Precios al alza. Cada vez es más caro comprar un piso. Sobre todo en las grandes urbes. Madrid y Barcelona son las más caras. El incremento del precio del suelo (más del 120% en los últimos seis años) es uno de los factores determinantes y supone ya el 50% del precio de un piso. Las ciudades pequeñas tampoco se libran, como señalan Jorge Martínez Pagés y María de los Llanos Matea Rosa, del servicio de estudios del Banco de España, en el mismo informe. "Los precios medios en los municipios de menos de 20.000 habitantes crecieron, en términos reales, un 70% entre 1987 y 2002". En el conjunto del país, el precio medio de los pisos se disparó un 284,1% en ese periodo. Sólo en los últimos cinco años, ha aumentado un 91%, según otro informe reciente de La Caixa, con lo que España se coloca en los puestos de cabeza de los países, junto a Reino Unido e Irlanda, en los que más han subido los precios.
- El salario cunde menos. El salario medio anual bruto sólo ha crecido un 97,8% entre 1987 y 2002, según Funcas, es decir, ha subido tres veces menos que el precio de la vivienda en ese mismo periodo. Este dato explica por qué el pago de la cuota hipotecaria absorbe casi la mitad del sueldo bruto todos los meses (el porcentaje óptimo se sitúa por debajo del 33%), pese a que los tipos de interés se han reducido del 14,46% al 3,97% en igual periodo.
- El 80% de la renta se va a hipotecas. Entre diciembre de 1987 y mayo de 2002, el crédito con garantía hipotecaría se ha multiplicado por 20, hasta alcanzar los 369.370 millones de euros. De esta forma, el nivel de endeudamiento hipotecario de los hogares españoles ascendió al 80% de la renta bruta disponible el año pasado. El informe de Funcas también señala que el peso que esta deuda hipotecaria tiene sobre el producto interior bruto (PIB) se encuentra ahora en el 32%, por debajo de la media de la UE (39%).
- El 40% de las viviendas de la UE. Estas hipotecas baratas han alentado a las familias a seguir comprando pese al alza de precios. El informe destaca que en los últimos cinco años se ha iniciado la construcción de una media de 540.000 viviendas anuales, todo un récord. Si se cumplen las previsiones, este año la cifra alcanzará las 600.000 viviendas, con lo que el parque habrá crecido un 17% en sólo seis años. En los últimos cinco años, el stocks de viviendas creció el 14,2%. En España, se han construido más del 40% de todas las viviendas nuevas de la Unión Europea en los últimos cuatro años.
- La VPO, en crisis. Las alternativas para las familias que no pueden permitirse la compra de una vivienda en el mercado libre son escasas. Entre 1992 y 2001, el número de viviendas protegidas (tienen un precio máximo y contemplan ayudas para su compra) ha caído un 53%. Respecto al alquiler, tan sólo representa el 11,5% del total de los 20,8 millones de viviendas que hay en España.
Motor de la economía
La construcción ha sido uno de los principales motores de la economía española. El sector ha aportado un 26,4% del crecimiento del PIB en los últimos tres años, según el informe de Funcas, que apunta que el peso de la construcción en el PIB ronda el 9%.
La vivienda ha tenido un peso clave. El negocio de la promoción y rehabilitación supone un 38,7% del total de la aportación de la construcción al crecimiento. Se trata de una cifra esencial para comprender las consecuencias que tendría la burbuja inmobiliaria en la economía.
La inversión residencial representó un 7,3% del PIB en 2001. En segunda residencia, destaca el aumento de las inversiones realizadas por extranjeros, sobre todo en la costa, que ha tenido un crecimiento medio anual del 31% en los últimos 9 años.
Pero la reina del sector sigue siendo la obra civil, que representa un 39,7% del total de la aportación de la construcción al crecimiento, gracias sobre todo al Plan de Infraestructuras.
Este programa, subvencionado en un 80% por el Estado y fondos europeos, contempla inversiones hasta 2007 de un total de 114.129 millones de euros en grandes obras, como carreteras y la línea ferroviaria de alta velocidad.
La edificación no residencial (centros comerciales, naves industriales) explica el 21,6% restante de la aportación del sector.
* Este artículo apareció en la edición impresa del Martes, 16 de septiembre de 2003