El primero fue Ruiz Gallardón. Anunció a bombo y platillo su intención de castigar -término que sugiere culpabilidad- a los propietarios de viviendas vacías mediante un incremento, además del general, en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. En seguida, el Consell de la Generalitat Valenciana se apresuró a mimetizar la medida y anunciar su puesta en práctica. El objetivo se supone que es conseguir un aumento de la oferta de pisos en alquiler y bajar las rentas. Pero los mecanismos del mercado de la vivienda no son tan simples, tiene sus propias reglas. En el sector de la compra-venta, el aumento continuado de la oferta no ha conducido a la bajada de los precios.
Dejando aparte cuestiones como la justicia de la medida cuando en ciudades como Valencia la capacidad de habitación del parque de viviendas es superior al número de habitantes, y se sigue construyendo a mayor ritmo del que crece la población, o las dificultades para aplicarla -¿cuánto tiempo ha de estar vacía una vivienda para empezar a penalizarla y cómo se controla eso?-, no parece que el instrumento sea el idóneo para lo que se pretende.
En España se ha favorecido desde hace más de treinta años la compra en detrimento del alquiler. Si no se alquila más es por escasez de demanda, o por desencuentro entre la oferta y la demanda, y no por la falta de pisos disponibles. Los que pueden alquilar un piso, con algo más de esfuerzo prefieren comprarlo. Y muchos de los que no pueden comprarlo, tampoco están en condiciones de alquilarlo. Ése es el problema que no va a cambiar porque el IBI suba un 15% -9 euros de media según afirmó el conseller en las Cortes el pasado día 5- una cantidad irrelevante por otra parte para determinar cualquier decisión.
¿Por qué no se alquilan más viviendas? Las antiguas sufren las consecuencias de las Leyes de Arrendamientos franquistas y su política de congelación de rentas, traducidas en falta de mantenimiento. Son viviendas cuya puesta a punto requiere una inversión que muchos propietarios no pueden abordar solos, y aquellos que lo hacen es con el propósito de sacarle rentabilidad después, lo que sitúa el alquiler a unos niveles que dejan fuera de juego a los colectivos de bajas rentas.
Respecto a la vivienda construida durante el último decenio, por poner un límite, el problema es distinto. Los promotores afirman que se vende todo. A precios cada vez más caros -¿por qué no se les penaliza también a ellos?-. Esas viviendas en una proporción notable no se habitan después. Un paseo al anochecer por los barrios más recientes de Valencia permite detectar lo vacías que están las nuevas edificaciones. Un sector importante compra como inversión. Si estas viviendas se ofertaran en alquiler, lo harían a precios acordes con el capital invertido. Aquellos que pudieran pagarlo, preferirían ir a una compra a plazos, con la ayuda del mercado hipotecario. El sistema invita a seguir construyendo vivienda nueva para que permanezca vacía. Un absurdo, y un auténtico despilfarro de recursos, resultado de haber dejado de ser un bien de primera necesidad para transformarse en la estrella de los activos financieros.
Intervenir, para incentivar, en el mercado de la vivienda en alquiler, con la pésima situación de hecho consolidada en España, requiere hacerlo en muchos frentes con políticas imaginativas y audaces. Desde luego, a través de la construcción de vivienda protegida para ponerla en alquiler, con cupos significativos establecidos previamente por ley, a precios tasados, el único método capaz de plantar cara a la escalada de precios de la vivienda libre y de crear una oferta accesible a jóvenes, inmigrantes y otros colectivos. La situación actual se debe en parte a que durante los últimos años se ha abandonado la construcción de vivienda protegida. Un conjunto de ayudas para la rehabilitación interior del parque de viviendas antiguas (no sólo de los Centros Históricos), similares a las existentes para la compra de vivienda nueva, redundaría en una mayor competitividad de éstas. Estudiar normas que obliguen a que parte de la vivienda libre de nueva construcción se destine a alquiler. Animar la demanda, mediante un sistema amplio de ayudas al inquilino, de carácter fiscal y directas, al igual que existen para el comprador, en función de su nivel de renta y otros elementos sociales, tendría efectos positivos sobre el mercado en alquiler. También habría que afrontar reformas legales que otorgaran mejores garantías a los propietarios. ¿Qué capacidad de defensa tiene éste cuando un inquilino se va del piso con cinco meses sin pagar y dejándoselo destrozado? Lamentablemente, no son hechos tan aislados y la legislación vigente sigue siendo ineficaz.
Las condiciones del mercado de alquiler no van a mejorar porque se castigue a los propietarios con el incremento del IBI -medida de apariencia progresista cuando puede que sólo sea demagógica-, que en el mejor de los casos se van a limitar a trasladarlo al inquilino (si consiguen un inquilino), cuando tantos asuntos quedan pendientes nutriendo la raíz del problema.
María García-Lliberós es escritora.
* Este artículo apareció en la edición impresa del Martes, 11 de noviembre de 2003