El mayor terrateniente del país, el Estado, busca en su abultada cartera de suelo público terrenos para construir viviendas a precio asequible y cumplir con el compromiso del Gobierno de poner en el mercado cada año 180.000 pisos protegidos (90.000 de nueva construcción). Las miradas están puestas en el Ministerio de Defensa, el mayor propietario de suelo, seguido de la Iglesia, y Renfe, que juntos estarían en disposición de sacar, sólo en el corto plazo, más de dos millones de metros cuadrados, según estimaciones del sector. Una vez localizado el terreno, el Ejecutivo tendrá que lidiar con ayuntamientos y comunidades, que tienen la última palabra en urbanismo.
Defensa (propietaria de casi 1.400 millones de metros cuadrados) y Renfe (450 millones) ingresaron en conjunto la suculenta suma de 1.235 millones de euros (833 son de Defensa) con la venta de terrenos en la pasada legislatura, un buen colchón para enjugar deuda y financiar la compra de armamento. Ahora, el Gobierno quiere acelerar la salida de suelo público para construir pisos baratos, no sólo para hacer caja.
Cascos preveía que Renfe recaudara 15.000 millones de euros con la venta de terrenos
Defensa ingresó 833 millones en la pasada legislatura con la subasta de suelo
Pero quien esté pensando en comprar una casa a precio asequible debe tener en cuenta que las medidas no tendrán efecto inmediato y que, según los expertos, tardarán en estar disponibles, en el mejor de los casos, entre seis meses y un año tras la puesta en marcha del plan.
- 40.000 bienes inmuebles. El primer objetivo es localizar el suelo público que se puede destinar a pisos protegidos, que tienen un precio máximo y están destinados a las familias que no pueden permitirse el lujo de acudir al mercado libre. No hay cifras oficiales. El Ministerio de Vivienda está realizando un inventario. Sólo la Dirección General de Patrimonio tiene contabilizados unos 40.000 bienes inmuebles, casi todos fincas rústicas. El secretario general de Patrimonio, Alberto Valdivielso, reconoce que sólo "una pequeña parte" de esos bienes sería aprovechable para viviendas protegidas.
Para impulsar sus planes, el Ejecutivo se beneficiará de la nueva Ley General de Patrimonio, aprobada a finales de la última legislatura, que introduce la posibilidad de colocar en el mercado suelo a precio fijado, en lugar de las habituales subastas, que disparan el coste del terreno.
- Defensa, gran latifundista. Con casi 1.400 millones de metros cuadrados, el Ministerio de Defensa es el mayor propietario de suelo del país. Aunque gran parte de esta superficie corresponde a los grandes campos de maniobras (San Gregorio, Chinchilla o Sierra del Retín), unos 11,5 millones de metros, repartidos en más de 2.000 propiedades, están construidos. La drástica reducción del tamaño del Ejército ha hecho que, en las últimas dos décadas, muchos cuarteles hayan cerrado sus puertas, y sus solares estén disponibles para la construcción de equipamientos o viviendas. El problema es que Defensa ha convertido la venta de este patrimonio, ubicado con frecuencia en pleno núcleo urbano, en una vía suplementaria de financiación con la que pagar la construcción de las nuevas bases o la compra de armamento. En la última legislatura, la Gerencia de Infraestructuras y Equipamiento de la Defensa (GIED), organismo autónomo dependiente del ministerio, ha ingresado 833 millones de euros. Los nuevos responsables de Defensa, a preguntas de EL PAÍS, se han negado a informar sobre el estado actual de su patrimonio, con el argumento de que las cifras están en revisión. Según los últimos datos disponibles, correspondientes a 2000, unos 125 millones de metros cuadrados estaban ya desafectados (es decir, habían perdido interés militar y podían ser vendidos) o en proceso de desafectación. La joya de la corona es la llamada Operación Campamento, que abarca nueve millones de metros cuadrados al suroeste de Madrid. Tras reunirse el pasado lunes con el presidente Rodríguez Zapatero, el secretario general de los socialistas madrileños, Rafael Simancas, aseguró que estos terrenos se dedicarán a viviendas sociales. El ministro de Defensa, José Bono, ha advertido que, aunque su departamento es solidario con la política del Gobierno, las viviendas prometidas no van a financiarse "con el presupuesto de Defensa ni a costa de reducir el programa de armamento". Hace ocho años, Defensa estudió la posibilidad de ceder sus derechos en Campamento a cambio de unos 400 millones de euros.
El director general de Infraestructuras de Defensa, Rafael Mesquida, ha recordado que la ley impide la "cesión gratuita" de terrenos militares, pero se ha mostrado dispuesto a renunciar al sistema de subasta y a recurrir al concurso público, inluyendo entre los requisitos la construcción de viviendas de protección oficial. "Defensa no va a especular con terrenos urbanos", asegura. Pero el patrimonio de Defensa no se rige por la legislación general, sino por una ley propia. Aunque data de 1984, su última versión está incluida en la Ley de Acompañamiento de los Presupuestos de 1999. En la misma se dice taxativamente que "el procedimiento habitual de enajenación [de terrenos militares] será el de pública subasta". No se alude para nada al concurso.
- Renfe, mucho suelo urbano. La Unidad de Patrimonio y Urbanismo, la división que se encarga de gestionar y comercializar el suelo de Renfe, se ha convertido en la más rentable de la compañía ferroviaria. Pero su patrimonio es uno de los secretos mejor guardados de la empresa, que tampoco facilita información sobre el mismo, pese a que gastó casi un millón de euros en 2000 en inventariar sus terrenos. En total, posee unos 450 millones de metros cuadrados. Los terrenos que podrían sacarse a la venta de manera prácticamente inmediata ocupan en torno al millón de metros.
Cuando arrancó la unidad de patrimonio en 1999, la compañía dijo que unos 48 millones de metros eran susceptibles de ser urbanizados. Sin embargo, fuentes de la empresa pública rebajan notablemente esta cifra, porque en esos terrenos se incluyen instalaciones cuyo traslado tendría casi un mayor coste que lo obtenido por la venta del suelo.
El plan del anterior ministro de Fomento, Francisco Álvarez- Cascos, era rentabilizar al máximo ese patrimonio mediante subastas, para obtener unos ingresos de 15.000 millones en los próximos años, según la información sobre el proceso de liberalización ferroviaria remitida en su día por el ex ministro al Consejo Económico y Social.
Renfe, a diferencia de Defensa, apuesta por la comercialización directa a través de empresas mixtas con constructoras e inmobiliarias. El terreno se saca a concurso y Renfe crea una sociedad con los ganadores, a la que transfiere el suelo. Estas sociedades, participadas al 40% por la empresa ferroviaria, se encargan de urbanizar los terrenos, construir las viviendas y venderlas o alquilarlas. A finales de 2002 había 14 empresas en marcha.
Entre 2000 y 2003, la Unidad de Patrimonio de Renfe ha ingresado 401,73 millones de euros. La cifra del último año, aunque no es oficial, se eleva a 115,53 millones, lo que supone un récord. El beneficio fue de 275 millones entre 1999 y 2002.
- Solares al lado del mar. Fomento se ha comprometido a poner a disposición de viviendas protegidas suelo en desuso de los puertos. En España hay 27 autoridades portuarias, en las que se engloban los 53 puertos de interés general. No son grandes terratenientes, como Defensa y Renfe, pero juega a su favor el hecho de que sus terrenos están al lado del mar, el sueño de cualquier promotor inmobiliario, con el riesgo especulativo que conlleva.
Fuentes de Fomento reconocen que, hoy por hoy, es imposible saber cuántos metros podrían destinarse a pisos protegidos. A modo de ejemplo, en A Coruña, el traslado del puerto dejará libres 350.000 metros cuadrados para viviendas. Además, hay pendientes proyectos en Valencia (por la Copa América), Sevilla, Málaga y Pasajes (Asturias).
Fomento no quiere que se repitan operaciones como la de A Coruña, donde el 80% de las viviendas que se construirán serán libres. Sin embargo, para destinar esos terrenos en desuso a pisos protegidos deberá convencer al resto de miembros de la autoridad portuaria (comunidad, ayuntamiento y agentes sociales).
- La transformación del suelo. Convertir suelo en urbanizable es un proceso complejo. Cuando el propietario estatal, como Renfe o Defensa, decide que ya no necesita unos determinados terrenos, los desafecta, pero eso no significa que en ellos se puedan construir viviendas. Antes hay que pedir al municipio una modificación del plan urbanístico (si los cambios son grandes, además, deberán recibir el visto bueno del Gobierno regional). Se establecerá una negociación en la que el ayuntamiento, que siempre recibe un porcentaje del suelo en compensación (el 10% de la edificabilidad), decidirá finalmente qué parte del terreno será para viviendas, oficinas, industrias, sistemas viarios, equipamientos...
Aunque Patrimonio decida destinar terrenos a usos de vivienda, Alberto Valdivielso admite que la última palabra la tienen los ayuntamientos, ya que el Estado no tiene competencias urbanísticas. Lo que pretende el Gobierno es "crear una cultura" que facilite el objetivo para que la negociación con comunidades y ayuntamientos resulte fácil.
Una vez que el propietario estatal consigue el permiso puede vender el suelo a un precio moderado a cambio de que el promotor, privado o público, se comprometa a construir pisos sociales.
- Antiguos propietarios. La ley permite a los antiguos propietarios de terrenos que fueron expropiados en su día por el Estado para colocar allí un cuartel o una estación reclamar una compensación si se cambia el uso de ese suelo.
No parece, según los expertos consultados, que esta posibilidad vaya a ser un problema para los planes que maneja el Gobierno. En el caso de las cesiones de terrenos, el ex propietario sólo puede reclamar en los ocho años siguientes a la cesión. En las expropiaciones, el plazo es 10 años. El grueso de las propiedades de Defensa y Renfe fueron expropiadas hace décadas. La Ley de Expropiación Forzosa de 1954 no establecía plazos, pero se cambió en el año 1998 para evitar litigios.
Información elaborada por Cristina Galindo, Miguel González, Ramón Muñoz y Lucía Abellán.
A la espera del plan de choque
La disponibilidad de suelo a precio razonable es uno de los pilares de la política del nuevo Ministerio de Vivienda, que se ha comprometido a aprobar este mismo mes un plan de choque para facilitar el acceso a la vivienda a las familias que no pueden permitirse el lujo de comprar piso en el mercado libre, donde los precios se han más que duplicado desde 1998.
Vivienda quiere poner 180.000 pisos a disposición de las familias españolas este año, mediante la financiación de 90.000 viviendas nuevas y 90.000 usadas. A más largo plazo, el departamento que dirige María Antonia Trujillo prepara un Plan de Vivienda 2005-2008.
Pero para impulsar este mercado -sólo un 8% de las viviendas que se construyen son protegidas- es necesario buscar terrenos baratos. El suelo arrastra un encarecimiento superior al 120% en los últimos seis años y ya supone la mitad del coste de un piso. Como las viviendas protegidas tienen un precio máximo de venta, construirlas no sale rentable a los promotores inmobiliarios. Para darles más margen, Vivienda también pretende subir el precio de venta y reducir el IVA del 7% al 4%.
* Este artículo apareció en la edición impresa del Domingo, 6 de junio de 2004