El mercado de los arrendamientos urbanos ha sido tradicionalmente un sector poco atractivo para los inversionistas dada la rigidez impuesta por una legislación claramente favorable a los inquilinos. Las nuevas medidas del Gobierno intentan ahora dar mayores garantías a los propietarios de viviendas. Con ello confía que vencerá el temor al alquiler y que se producirá una reactivación del sector de la construcción que incidirá en el empleo. El objetivo final es poner en uso los más de dos millones de pisos ahora cerrados.
MÁS INFORMACIÓN
El alquiler de una vivienda no supondrá de ahora en adelante la pérdida de la misma para su propietario durante tanto tiempo como el inquilino decida permanecer en ella, a tenor de la nueva medida aprobada por el Gobierno, por la que se suprime la prórroga forzosa de los contratos de arrendamientos.Según esta nueva fórmula, los futuros inquilinos deberán abandonar las viviendas en el plazo previamente señalado entre las dos partes si el propietario así lo requiere. Los que en estos momentos estén viviendo ya en régimen de alquiler no verán modificadas sus condiciones.
La medida viene a eliminar uno de los privilegios de los que hasta ahora gozan los inquilinos en nuestro país, en aras a una mayor liberalización en el mercado de arrendamientos urbanos.
Dura legislación
La imperiosa necesidad de viviendas sufrida en España en el período de la posguerra, primero, y la masiva migración del campo a la ciudad, después, han venido configurando una rígida legislación, de la que se ha beneficiando el inquilino por encima del propietario de la vivienda. La congelación de las rentas en sucesivos períodos y la existencia de prórrogas y subrogaciones son la muestra más patente de esta rigidez.
Según la normativa en vigor, los ocupantes de una vivienda en alquiler como residencia habitual pueden permanecer en la misma por un período de tiempo indefinido, merced a la existencia de la prórroga forzosa. El casero sólo puede obligar el desalojo en casos especiales, advirtiéndolo con una antelación a veces de hasta un año e, incluso, debiendo aportar una indemnización.
La ley contempla varios casos por los que la prórroga forzosa queda derogada. El más común es si el propietario demuestra que necesita la vivienda para sí o para alguno de sus familiares.
Por su parte, el inquilino, siempre que cumpla con el pago de la renta, puede ocupar la vivienda toda su vida y, además, ceder ese derecho a sus familiares al existir la posibilidad de subrogación por dos veces consecutivas. Para ejercitarla se exige un período de convivencia con el primitivo titular de dos años si los beneficiarios son padres o hijos, de cinco si se trata de hermanos y de ninguno si la subrogación recae en el cónyuge. De esta manera, se ha dado el caso de que la misma vivienda ha estado alquilada por varias gene raciones de una familia y, a veces sin revalorización en el precio del alquiler, lo que se traduce en una absoluta pérdida de rentabilidad y prácticamente del piso para el propietario.
En definitiva, ello ha supuesto que los propietarios hayan preferido durante los últimos años mantener los pisos cerrados antes de arriesgarse a no recuperarlos en mucho tiempo. Y si los han alquilado, ha sido a un alto precio, para compensar el largo período de ocupación.
Según las últimas estimaciones en España existen dos millones de viviendas vacías muchas de las cuales podrían alquilarse. Con la supresión de la prórroga forzosa se pretende que el propietario "pierda el miedo al alquiler", al poder efectuarlo durante el tiempo que quiera. Lo que no queda claro es si este miedo se trasladará al futuro inquilino.
Caída progresiva
Los expertos no se ponen de acuerdo en cuanto a la bonanza de la medida. Hay quien piensa que al aumentar la oferta descenderán los precios, y quien opina que el efecto será el desplazamiento del mercado de arrendamiento hacia viviendas ya construidas, dedicando las nuevas al régimen de propiedad, cada vez más importante.
Las viviendas en arrendamiento han ido cediendo paso progresivamente a las que están en régimen de propiedad. En 1950, el alquiler representaba el 52% del parque total inmobiliario, y en 1984 las estimaciones apuntan a una participación del 22 al 25%, según los datos del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo, y a un 18% según el Consejo Superior de Cámaras de la Propiedad Urbana. Este organismo añade que el mercado desciende a un ritmo de un punto por año, aproximadamente. A la caída de los alquileres ha contribuido de forma decisiva la política seguida en la revalorización de las rentas.
Una de las peculiaridades de nuestra legislación es el diferente tratamiento que tiene la revisión de los precios de alquiler atendiendo al año en que se formalizó el contrato.
Excluyendo las de protección oficial, se observan dos grandes grupos de viviendas: las alquiladas con anterioridad a 1964, cuyas rentas permanecen congeladas (casas de renta antigua), y las posteriores a esa fecha, en cuyos contratos podía establecerse una cláusula de revisión de mutuo
El miedo a los alquileres
acuerdo entre las partes. A partir de entonces, el Gobierno limitó durante varios años consecutivos la revalorización de las rentas, pero en el último bienio éstas son libres.La antigüedad del parque inmobiliario en alquiler hace de las casas de renta antigua uno de los grupos más numerosos y de más difícil tratamiento. Las rentas no permiten al propietario acometer las más elementales obras de mejora y acondicionamiento de los pisos, pero su revisión plantea un importante problema político, al estar habitadas en la mayoría de los casos por pensionistas con un bajo nivel de ingresos.
Revisar las rentas
Por el contrario, los nuevos alquileres alcanzan unos precios excesivamente altos. Parece como si los propietarios quisieran curarse en salud fijando unas rentas muy elevadas, y ello, al final, acaba inclinando al posible inquilino hacia el régimen de propiedad.
La revalorización de los alquileres es una de las tradicionales reivindicaciones de los promotores-constructores y del Consejo Superior de Cámaras de la Propiedad Urbana. Concretamente, piden que el Gobierno se decida a aplicar el artículo 100 de la ley de Arrendamientos Urbanos, que permite al Ejecutivo revalorizar cada dos años el precio de las viviendas que no tengan cláusula de revisión. Hasta el momento ningún Gobierno ha puesto en marcha el citado artículo, alegando razones de política social y económica.
A pesar de todo, es un hecho que se tiende a una mayor liberalización del mercado de alquiler, aunque con una gran prudencia. En este sentido, los Ministerios de Obras Públicas y Urbanismo y de Justicia han elaborado conjuntamente un nuevo proyecto de ley que, desde hace casi un año, descansa en el departamento de Economía y Hacienda.
Las líneas generales de esta ley se fundamentan en la posibilidad de realizar contratos de carácter temporal, pero con un precio limitado, y en adecuar las rentas de todas las viviendas de alquiler, incluidas las más antiguas. Ello se realizaría de forma paulatina y mediante unos criterios objetivos, atendiendo no sólo a la situación personal del inquilino, sino también a la conservación del edificio. Así, lo que el propietario obtuviera de la revisión debería dedicarlo a acondicionar la vivienda.
* Este artículo apareció en la edición impresa del Domingo, 5 de mayo de 1985